Opschorten huurprijs? Gevaarlijke praktijken!

“Jij niet, dus ik ook niet”. Als verhuurder weigert om bijvoorbeeld een lekkage te herstellen, wil huurder nog wel eens de huurprijs opschorten. Dat kan verstrekkende en nadelige gevolgen hebben. In dit artikel lees je welke.

Betalingsachterstand = ontbinding huurovereenkomst

In de algemene voorwaarden van zowel winkelbedrijfsruimte als overige bedrijfsruimte (zie voor de definities mijn eerdere artikel, Bedrijfsruimte; zakelijke verhuur: zorg dat je niet voor verrassingen komt te staan!) is vaak standaard opgenomen dat huurder de huurprijs moet betalen “zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft”. Oftewel: al sta je tot je knieën in het water of is het dak ingestort: de huurprijs moet je (blijven) betalen. Er zijn natuurlijk uitzonderingen, maar hanteer dit toch maar als uitgangspunt.

Het betalen van de huurprijs is namelijk de belangrijkste verplichting van de huurder. Betaalt de huurder de huurprijs niet? Dan rechtvaardigt dat volgens de rechter al snel een ontbinding van de huurovereenkomst. Een betalingsachterstand van enkele maanden is vaak al voldoende. Bij ontbinding zal de huurder moeten vertrekken én veelal alsnog moeten betalen. Gevaarlijke praktijken dus om op eigen houtje de huurprijs op te schorten.

Gebreken: toch een lagere huurprijs?

Bijna alles wat “mis” is met het gehuurde kan als gebrek worden aangemerkt. Denk aan een ongedierteplaag, stucwerk dat naar beneden komt of een lekkage(tje). Wanneer er precies sprake is van een gebrek leg ik in een later blog uit. Hoofdregel: verhuurder is verplicht een gebrek aan het gehuurde te verhelpen als de huurder hierom vraagt.

Geeft huurder aan verhuurder een termijn om het gebrek te herstellen en laat verhuurder deze termijn ongemoeid verstrijken? Dan moet de huurder de huur blijven betalen, maar mag de huurder het gebrek zelf (laten) herstellen. De herstelkosten mag de huurder in mindering brengen op de huurprijs. Zelfs als partijen in de huurovereenkomst iets anders hebben afgesproken.

Geen vrijbrief!

De huurder mag alleen de redelijke kosten voor herstel in mindering brengen op de huurprijs. Hij mag niet ineens de allerduurste klusjesman inhuren of gouden deurknoppen aanbrengen. Maak dus uitsluitend redelijke kosten en breng geen te groot bedrag in mindering op de huurprijs.

Heeft een huurder de herstelkosten verrekend met de huurprijs en komt later vast te staan dat het gebrek niet voor rekening van verhuurder is? Of waren de gemaakte kosten niet redelijk? Dan is de huurder hiermee alsnog tekortgeschoten in zijn verplichting tot het betalen van de huurprijs. Ook op deze grond kan de huurovereenkomst worden ontbonden.

“Jij niet, ik wel?”

Inderdaad. Als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, ben je als huurder in de meeste gevallen wel verplicht om de huurprijs te betalen. Het zijn gevaarlijke praktijken voor een huurder om de huurprijs op eigen houtje op te schorten of om een lagere huurprijs te betalen. Bij het opschorten van de huurprijs komt verhuurder al snel het recht toe om de huurovereenkomst – via de rechter – te ontbinden.

Vragen?

Je mag me kosteloos bellen om eens van gedachten te wisselen. Voor een kop koffie ben je ook van harte welkom. Ook dan gaat de “teller” niet lopen.

Gerelateerde blogs

Artikel

Bankgarantie verhuurder bij faillissement huurder

De bankgarantie die een verhuurder heeft lijkt nog maar weinig waard na faillissement van de huurder van onroerend goed. Dit volgt uit een recente uitspraak van de Hoge Raad van 14 januari 2011. In dit artikel bespreken we de gevolgen van deze uitspraak voor de vastgoedsector. Dit artikel is gepubliceerd door Vastgoed Journaal.