Huuropzegging om hogere huurprijs te bewerkstelligen?

In zijn arrest van 19 december 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1962) oordeelde de Hoge Raad over een huuropzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die 30 jaar had geduurd, met betrekking tot winkelruimte (een supermarkt). De verhuurder had voor deze winkelruimte een andere huurder bereid gevonden om een aanzienlijk hogere huurprijs te betalen.

In het huurrecht van zogenaamde 290-bedrijfsruimte (grofweg: detailhandel, horeca en ambachtsbedrijven) geldt een vergaande termijn- en opzeggingsbescherming. De huur van deze categorie bedrijfsruimten wordt volgens de wet aangegaan voor (simpel gezegd) vijf plus vijf jaar (of een andere verdeling die samen op tien jaar komt). Na de eerste vijf jaar kan de huur door verhuurder slechts op zeer beperkte gronden worden opgezegd, maar na de tweede termijn (of de eerste als die tien jaar is) komt daar een belangrijke opzeggrond bij: de open belangenafweging, artikel 7:296 lid 3 BW. Alle belangen over en weer kunnen daarbij een rol spelen. Tenminste….niet helemaal dus, want als het belang van de verhuurder bij opzegging alleen bestaat in een hogere huurprijs bij een andere huurder, dan mag dat niet.

De gedachte bij deze extra opzeggrond na tien jaar of langer is dat de huurder inmiddels voldoende tijd heeft gehad om zijn investeringen terug te kunnen verdienen.

Het huurregime van 290-bedrijfsruimte kent naast de opzeggingsbescherming ook een zekere huurprijsbescherming: de huurprijsherzieningsprocedure. Dat is een procedure die na de eerste termijn en verder telkens om de vijf jaar voor beide partijen de mogelijkheid biedt om de huurprijs te laten toetsen aan de hand van de ontwikkeling van het prijspeil van “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. Er is een boel over deze procedure te zeggen maar dat laat ik nu onbesproken. Waar het om gaat is dat de deze toetsing wezenlijk iets anders is dan de “marktwaarde” van de huur: wat is men (of specifieker: een concurrent van de zittende huurder) bereid te betalen voor de betreffende winkelruimte?

Het idee achter deze regeling is dat er een evenwicht ontstaat tussen de opzeggingsbescherming enerzijds en de huurprijsherziening anderzijds: de verhuurder kan langdurig niet of zeer beperkt opzeggen, maar daar staat tegenover dat verhuurder herziening van de huurprijs kan nastreven als hij meent dat de huurprijs achterblijft ten opzichte van die van vergelijkbare objecten. Dat die herziening niet leidt perse tot een huurprijs die concurreert met de marktprijs, is een bewuste keuze van de wetgever, een rechtspolitieke keuze dus (niet te verwarren met rechtse politiek overigens).

In cassatie stelt de verhuurder dat de opzegging zonder meer moet worden gehonoreerd, gezien de lange looptijd. Het is dan niet (meer) relevant, aldus verhuurder, dat de huur uitsluitend wordt opgezegd om een hogere huurprijs te kunnen realiseren. Verhuurder moet dat niet langer aangewezen zijn op de huurprijsherzieningsprocedure, die op zijn best tot een aanzienlijk lagere huurprijs zou leiden dan de markthuurprijs.

Op zich een gedachte die ergens wel te volgen is, maar de Hoge Raad gaat er niet in mee.

De Hoge Raad schetst eerst het juridische kader: verhuurder kan opzeggen op grond van de belangenafweging. Dan wijst hij op het sinds 2003 geldende artikel 7:296 lid 4 sub c BW, dat erop neerkomt dat de rechter de opzegging van verhuurder honoreert als deze is gebaseerd op de weigering van de huurder om in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt.

Vervolgens onderzoekt de Hoge Raad de wetsgeschiedenis. Voor 2003 stond een ander wetsartikel in de wet (7A:1631 lid 2 BW), waarin expliciet was bepaald dat de opzegging door huurder die ertoe strekte om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen nietig was. Dit wetsartikel is in de nieuwe wet niet teruggekomen.

Naast de nietigheidsgrond van 7A:1631 lid 2 BW kende de oude wet een artikel 7A;1631a lid sub 4 BW dat eenzelfde regeling bevatte als het hiervoor genoemde artikel 7:296 lid 4 sub c BW. Die regeling is, met andere woorden, wel gehandhaafd in de sinds 2003 geldende wet.

De schrapping van de nietigheidsgrond van 7A:1631 lid 2 BW betekent echter geen inhoudelijke wijziging, aldus de Hoge Raad. In de wetsgeschiedenis is namelijk ook te lezen:

“De voorgestelde regeling brengt geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht. Zowel het thans bestaande toepassingsgebied als de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming op dit gebied zijn gehandhaafd.

Kortom, uit de wettelijke regeling en de wetsgeschiedenis volgt dat het niet mogelijk om als verhuurder de huurovereenkomst op te zeggen op grond van de belangenafweging, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen, ook als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt en ook als deze al vele jaren heeft geduurd.

De crux is dat de opzegging van verhuurder niet mag worden gebaseerd op uitsluitend de wens om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Een combinatie van belangen, waarvan het neveneffect een hogere huurprijs is, is wel mogelijk. Bedrijfseconomische belangen mogen meespelen. Zolang het maar niet neerkomt op het omzeilen van de wettelijke regeling van huurprijsbescherming.

Vragen hierover? Neem contact op met Guyot Advocaten

Stijn Stevens

s.stevens@guyotadvocaten.nl